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绿城中国发布年报遭高盛下调目标价 投资人质疑业绩“爆雷”

摘要: 3月23日早7点,绿城中国发布2019年全年业绩并召开线上业绩说明会。这是绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东掌舵的第一个完整财年。公告显示,实现收入615.93亿元,同比增长2.1%;利润为24.8亿元,同比增长147.3%。销

3月23日早7点,绿城中国发布2019年全年业绩并召开线上业绩说明会。这是绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东掌舵的第一个完整财年。


公告显示,实现收入615.93亿元,同比增长2.1%;利润为24.8亿元,同比增长147.3%。销售方面,2019年,绿城中国实现销售额2018亿元,同比增长29%;实现销售面积1027万平方米。

 

绿城中国发布年报遭高盛下调目标价 投资人质疑业绩“爆雷”


公告显示,绿城中国自身的投资项目整体去化率68%,新增房源去化率突出约71%,销售回款率约87%,现金回流加快。同时,营销方面的降费增效显著,人均销售金额提升至8430万元,同比增长34%,营销费率同比下降18%。

但随之而来的是年报发布后,股价却以跌幅16.41%、每股报6.93港元的表现领跌内房股。

 

绿城中国发布年报遭高盛下调目标价 投资人质疑业绩“爆雷”


据Wind数据显示,2017年、2018年绿城中国的营收增速分别为44.64%、43.63%。2019年总销售额2018亿,增长29%,与前两年相比,增长速度明显下降。


同时绿城中国投资者应占利润虽然在增长上好似很多,但同比增长147.3%相对于2018年的,而2018年绿城中国投资者应占利润相比2017年大幅下降54.2%至10.03亿元。所以从最近几年的数据宏观看,绿城中国投资者应占利润并不多。


这是由于绿城中国2016~2019年连续3年进行减值拨备(即给资产降低了估值),公告显示,2019年,绿城中国减值拨备13.76亿元,此前的2017年和2018年减值拨备额分别为9.8亿元和17.35亿元。总额约40.91亿元。


减值拨备,会以费用形式平滑利润,即在利润里扣除,这引发了投资者的不满,业绩说明会现场两名提问的投资者就将矛头指向该问题,并称业绩“爆雷”。


绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉,同时表示“不认可”爆雷的说法,并称市场上觉着有差距,只可能是信息不对称。不过绿城的税后利润近40亿,但归母净利润只剩下不到12亿,仅为税后利润的30%,也难怪投资者有“爆雷”的指责。


对于过去几年的减值拨备, 张亚东称,最近几年是公司的“康复期”,今后三年是“健身期”,再过两到三年将会是公司的“快速起跑期”。


谈及业绩与投资人的预期有差距,张亚东称,“最痛苦的是改变不了过去,不是绿城改变不了过去痛苦,绿城改变不了过去,可能让你们投资人也痛苦。你们也改变不了过去,当时投资,你们的希望值不是今天给你们展现的成果,但是这种过去对于你们来讲肯定是痛苦的”。


他表示,“2017年之前拿的地,拿地之前没有限价政策,一旦限价,亏损就出来了,比如去年杭州双限政策后(限地价、房价),拿地、卖地多少钱都很清楚,今年一季度绿城在杭州要推5个项目,本来预计微亏,但现在发现变成了巨亏。”


张亚东强调,管理层没有必要不负责任,公司是投资者的,管理层是替股东打工的。


说明会上,绿城中国宣布,2020年公司销售目标位为2500亿元,新增货值约2500亿元,权益投资额不少于600亿元,并称能够大概率完成全年目标。


而张亚东在发布会上提出了更高的业绩目标:到2025年实现销售规模5000亿元,即传统的房地产开发重资产部分实现3500亿,轻资产代建业务部分实现1500亿。


这份野心在今年第一季度已经初露端倪。仅在2020年前两个月,北京、杭州等10个城市累计获得13宗地块,单就北京竞得的4宗地块权益金额就达到162.8亿元,合计权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元,成为年内土地市场最为亮眼的佼佼者。


为了买地,绿城中国的发债规模相应扩大,2019年共完成境内公开发债共人民币180.62亿元,2020年开年更是发行了一笔不超过170亿元的公司债,目前募资计划已获上交所受理。


不过,中交集团入主后,绿城中国的资金成本成为了一大优势。2019年境内平均利息成本为4.48%,,较2018年下降0.98个百分点;总借贷加权平均利息成本为5.3%,较2018年的5.4%下降0.1个百分点,均为业内较低水平。


同时,截至2019年底,公司一年内到期借贷余额为人民币349.41亿元,占总借贷的36.6%,银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币518.94亿元(2018年底为人民币482.19亿元),现金流充裕,债务结构合理。不过,净资产负债率由2018年底的55.3%上升至63.2%,但保持在合理水平。


但如今在疫情影响下,经济刚开始恢复,政策方面要求“房住不炒”,房地产已经进入后半场的存量市场。在今年第一季度房地产企业业绩普遍不理想的前提下,绿城中国要想实现5000亿元的销售目标想必存在很多困难。


对于绿城中国发展中所遇到的问题,张亚东进行了总结发言。他表示,最痛苦的事情是改变不了过去,所以要花时间去进行转变,才能给公众呈现一个好的成果,目前大部分问题已经得到了解决,一小部分问题正在解决。


中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,绿城中国2019年的业绩报告,总体来看是低于市场预期的。虽然规模已经比较大了,但增速没有以往那么高,说明其受到市场调控、信贷收紧等因素的影响。


高盛3月24日发布报告称,下调绿城中国目标价8.5%,由11.8港元至10.8港元,维持“中性”评级。该行称,绿城中国3年前收购的低利润项目及资产减值的历史负担在短期内难以消除,而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率,故两者对其盈利能力改善构成压力。因此,公司盈利增长状况仍逊于较强的同业,股本回报率也接近同业中最低。


撰文:张垣

编辑:王小陌


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