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宋都物业赴港IPO:规模较小,造血能力弱

摘要: 《资本一线》从港交所获悉,宋都服务集团有限公司于1月2日递交了招股书,独家保荐人是信达国际。据了解,宋都物业是宋都房地产集团有限公司旗下物业公司。

《资本一线》从港交所获悉,宋都服务集团有限公司(简称“宋都物业”)于1月2日递交了招股书,独家保荐人是信达国际。据了解,宋都物业是宋都房地产集团有限公司(简称“宋都集团”)旗下物业公司。

据了解,宋都物业于1995年在杭州成立,作为浙江省当地的老牌物业管理企业,已拥有超过20年的行业经验。根据中指院的数据,宋都物业于2017年、2018年及2019年按物业管理综合实力计在“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71及第65。 

营收净利增速略有下滑 

据招股书披露,宋都物业2017财年、2018财年及2019年前九个月的收益分别为8396万元、1.33亿元及1.37亿元,其中2018报告期较上一年增幅为58.3%,2019年报告期较上一年同期则为55.3%,略有下滑。

在上述报告期内。宋都物业录得净利分别为1396.5万元、2088.9万元及1942.5万元,净利润率对应分别为16.6%、15.7%及14.1%,2018年及2019年报告期内,相比上一年的增幅分别为49.3%和34.7%。

 

除营收净利增速略有下滑,宋都物业近年的毛利率也有所波动。其中,作为公司主营业务的物管服务,在上述报告期内,分别占总收益的71.2%、53.5%和49.9%。然而,物管服务的毛利率从2017年的20.9%下滑至2019报告期内的20.2%。公司毛利率则从2017年的29.7%下滑至2019年报告期内的28.5%。

业内人士称,物管行业属于劳动密集型产业,人力成本占企业成本的比例较高。在上述报告期内,员工成本及分包成本占企业总成本的比例分别为86.2%、87.9%和80.8%。 

2019年前九个月,宋都物业的销售成本为9816.6万元,相比上一年的6231万元大幅增长了57.5%,高于营收增幅55.3%;而2018年相比上一年同期的增幅为61.6%,高于同期的58.3%的营收增速。增长过快的销售成本一定程度上拖累了公司在净利和毛利率上的表现。

体量较小,在管项目仅27项 

截至2019年9月30日,宋都物业在中国10个城市的在管建筑总面积约为400万平方千米,共27项物业,包括13项住宅物业及14项非住宅物业。

无论是从公司营收规模还是在管项目数量来看,宋都物业同龙头物业公司相比仍有较大差距,属于体量较小的小微物管公司。

从增速来看,在25家已在港上市的物业管理公司中,以2018财年计算,据choice数据显示,宋都物业的营业收入增速为58.3%,明显高于行业35.10%的平均水平,而同期龙头碧桂园服务的增速为49.76%;净利润增速为49.3%,则明显低于行业60.88%的平均水平,而同期碧桂园服务的增速为129.79%。

招股书中也显示,宋都物业的主要市场为长三角地区,以浙江省为中心。在浙江省内,公司总部及枢纽位于杭州,并在此将服务延伸至长三角地区的其他城市。

2019年,总部设在杭州的物业服务百强企业中,宋都物业按照物业管理综合实力计排名第10,在2018年这一排名为第9。下表显示了宋都物业于2018年总部设在杭州的物业服务百强企业中按纯利计的排名情况: 

从表中可以看出,宋都物业约2090万元的纯利仅为龙头公司4.832亿元的4.32%。

据悉,与宋都物业体量相似的和泓服务作为小型物业管理股,在上市前的关注度就较低,公开发售仅获5.31倍认购。和泓服务虽然在上市首日大涨34.38%,但此后股价持续走弱并破发。

不过,中原地产分析师卢文曦认为:“小型物业公司相比龙头企业来说上市压力相对较大,这从已上市物业公司的认购量就能看出一二。不过物业公司或者房企分拆旗下物业服务赴港上市,其实本身主要关注港交所这个融资平台,而并非局限于能够认购多少。”

财经评论员严跃进也表示,上市不完全是看规模,行业前景和企业成长性也比较重要,这就要看物业公司本身的服务做得如何了。

 业务过于依赖母公司,造血能力一般

招股书显示,宋都物业的大量物业管理协议与宋都股份独立开发或合作开发的物业有关。于2017财年、2018财年及2019年首9个月,宋都股份提供物业管理服务的收益分别占宋都物业约98.2%、96.6%及93.4%。与大多数已上市物管公司类似,宋都物业同样十分依赖母公司“输血”。

《资本一线》了解到,宋都股份作为中型房地产企业,在2019中国房地产百强企业排名中位列第89位。据了解,宋都股份旗下的地产集团创立于1984年,是浙江省最大的房地产开发企业之一。但公司发展速度较慢,直到2018年销售额达101.4亿元,首次迈入百亿元大关。

(数据来源:同花顺)

截至2019年9月30日,宋都股份营业收入12.31亿元,归属于母公司股东的净利润-6884.49万元,较去年同比减少140.2764%,基本每股收益-0.05元。

宋都股份2019年的销售目标为300亿元。而2019年上半年,宋都股份的销售金额为89.4亿元,离全年目标有较大差距。

卢文曦指出,一般来说,物业公司对母公司依赖严重。物业公司业绩的表现,主要看母公司造了多少楼盘,然后接手物业服务。如果母公司楼盘较少,那么承包的物管服务项目相应就少了。而物管公司要接手来自第三方的项目,难度较大,尤其对规模较小的物业公司而言,会遇到较大的阻力。而小微物业公司要逆袭的话,概率就相当小了。

“物业公司主要靠‘拼爹’,这跟物业公司盈利的传统模式有关。除了传统的物管服务,大多数物业公司还找不到新的赢利点。如果物业公司对母公司依赖较大,那么其所有的业务都跟母公司的业绩表现相关。”严跃进向《资本一线》表示。

“不过现在已经出现新的机会,尤其在这次新冠肺炎疫情中,物业社区的管理逐渐受到了人们的关注。我们说的‘宅经济’,以工作场所为例的办公物业就是其中的一种,而办公物业主要是依托物业公司管理的。还有近期一些在防疫中表现较好的物业公司,在社区消毒、送菜上门等增值服务上的表现让业主比较认可,这也是物业公司应该关注的方向。”严跃进补充道。

(End)

撰文|温庆林

编辑|陈雨

 (文章部分图片来源网络)


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